聊聊土拍，最近几次土拍东京热快播，体量太小连写的素材齐不够，临频年底，明见万里放出大招，福州土拍井喷供应，创下了频年的记载。
这个特点就很福州。
土拍汇总
第7次土拍：11月15日举行，
数目：共36幅地块，其中住宅22幅（纯商19幅）、商服11幅及工业3幅。
面积：出让总面积约1250亩，其中住宅约803亩（纯商703亩）
金额：起拍总价182.02亿，其中住宅约161.3亿（纯商139.5亿）
纯商区域：饱读楼3幅（20亩），台江2幅（62亩），东区3幅（56亩），五四北5幅（234亩），南二环1幅（20亩）、金山1幅(50亩)、城南3幅（124亩）、三江口1幅（137亩）。
分析：从数据来看，这是频年体量最大的一次，不外从实质的散播来看，大部分依旧是以回锅肉为主，城南、五四北、金山、南二环、无一例外齐是之前有过上架，或者有过契机上架的地块。
是以此次的土拍，天然体量很大，然而真确最终能成交的结局，不一定多理念念。
除非，原土国企在濒临兜不动的情况下，依旧强行下场。
从真确的中枢肠块来看，饱读台谋略5幅，天然位置齐可以，然而体量并不大，谋略82亩。
作念个对比，旧年11月，福州也举行了一场热门极高的土拍，推出了多幅饱读台中枢肠块，其中建发两块，保利两块，4幅地块面积谋略137亩，即当今的瑞云、紫宸、屏西天悦。
趁机毛糙作念一下福州本年的土拍追念：
遗弃当今，福州策画7场土拍，依然举行了5场，从成交成果来看，谋略吸金172亿，面积957亩，其中住宅21幅，纯商17幅。
从成交成果来看，大部分齐是底价成交，依旧是国企兜底为主，外来房企，仅绿城、保利拿下一幅，以及近期华润的地块再转头。
从推崇来看，土拍市集的热度，比较于旧年底中枢肠块上市的热度，降温历害。
为了弥补土拍的劣势，在战术上也作念出了调遣，最昭彰即是给土拍提前划片，比如划片金山小、饱读山苑小、怡山小等。
同期给出新规，地块的得房率等有了支持。
只不外濒临较大的土拍资金缺口，天然天下齐差未几这个情况，福州在年底，如故放出了沿路库存+部分新品。
拳交porn这7次土拍，终点于第7次=前6次。
对于楼市战术，最近官方放出：严控增量、优化存量、提高质料。
如实很安妥当今楼市的近况，不外转头福州楼市，本就疲软的去化，在国庆看上去困难有少量反弹的布景下，濒临收官，放出这么的破记载土拍。
对购房者的信心真实又一次的冲击。
饱读台预期不高
对于此次地块，数目较多，毛糙选几个类别作念一下分析。
饱读台楼面价预期不高
对于此次的饱读台地块，位置齐算可以，伙同在西区。
前几年福州的土拍订价齐偏高，不外近几次有所回落，对于此次的土拍，当今来看依旧如斯。
对于饱读楼的三幅地块，齐相等微型，可配置空间委果过小，小柳隔邻的2幅，齐唯有几亩，容积率也很低。
瞻望是怕对相近存在影响，这种地块，基本即是眩惑个别不闻名的房企或者个东说念主买家。
对于稍大少量的省林业厅地块，福州正宗一环内的纯商地块，面积13亩，容积率1.4，起拍楼面价2.46W。
旧年的高工地块，面积37亩，容积率2.5，起拍楼面价31241。
东西对比下，西门输了，还输的好多。
对于台江地块，凤凰新村旧改，和上海西一样的节律，本年拆迁本年上架，相同齐是高容积率技俩。
毛糙对比：
凤凰1：24.5亩，容积率3，起拍楼面价21814
凤凰2：37.13亩，容积率3.4，起拍楼面价21861
凤凰安置：53.66亩，容积率4.59，起拍楼面价7802
上海西1：35.6亩，容积率3.05，起拍楼面价26829
上海西2：45.1亩，容积率3.2，起拍楼面价26854
上海西安置：113.4亩，容积率4.35，起拍楼面价7971
从数据来看，最昭彰的感受，翌日这里的钢铁密度惊东说念主，此次的凤凰体量比上海西少了近一倍。
从楼面价来看，纯商地块，凯旋跌了5K。
那时上海西的两幅亦然底价成交，最终齐卖到精装4.8W以上，还莫得滞销。
濒临凤凰的订价，瞻望翌日的订价，会凯旋背刺建发璞云和国贸天琴樾。
综上，对于此次饱读台的中枢肠块，最昭彰的感受订价预期不高，这可能亦然旧年底运转，伙同供应后，短手艺就破费了市集关怀，后续的改善市集，难度瞻望只会越来越大。
回锅肉过多
下一个话题即是回锅肉，这内部伙同在城南、金山、南二环等。
从要求变更来看，最昭彰的是金山这幅，容积率从2.6降到1.2，限高从80米降到30米，允许建四代宅。
楼面价从15022涨到16599元/㎡。
天然楼面价涨了，不外降容历害，吸金也少了一半。
这亦然当今容积率最低的一幅第四代住宅，不外莫得了高层的江景上风，这个价钱能否眩惑房企，当今看也就盼愿建总或者左海了。
除此除外，南二环的郭宅地块，基本莫得任何变化，从头上架，楼面价13179元/平，天然容积率唯有1.7，然而当今南二环的楼市，这价钱的结局，随机率是背面取消。
至于此次体量最大的五四北西园旧改，5幅，234亩，部分地块亦然年头取消过，从方针来看，也莫得太大变化，个东说念主感受亦然背面取消。
西园旧改，算是当今几个大型旧改内部，结局最惨淡一个，非论是北园、三远、高宅，最终齐有国企兜底，西园当今看不到苗头。
除此除外，即是城南地块，断供快2年的城南，放出纯商地块，福峡路三幅，楼面价1W出面，预期是十九中的校区，随机率亦然取消。
至于三江口的巨型纯商，136亩，容积率如故3.0，即便楼面价7K出面。
谁拿下这幅，才是真的王者，从此见了面，齐要叫一声哥。
综上，这些回锅肉地块，从当今情形来看，大部分齐是拿来凑数的，最闭幕局除非头铁强行兜底，不然基本齐是流拍。
回不到夙昔的东区
终末聊聊东区，此次三幅纯商，一幅在王庄，离2号线较近，容积率也不是之前南湖旧改那样爆炸，楼面价1.5W。
最佳的参考，即是大名城北侧，年头左海拿下的纯商，楼面价1.6W。
王庄这幅地块的区位看上去更优少量，不外南湖的天量供应随时上市，也就榕发有可能拿下了。
另外两幅东区地块，面积齐不大，上风即是地铁不远，楼面价齐是1.4W，对比前几年这个区域1.8-2.2W的楼面价。
天然相同下滑不少，不外当今东区的新盘去化难度也不低，相近不少新盘齐是走特价卖房的道路，对于拿地的压力也不小。
综上，东区的三幅，放在以往齐不差，也能拍出可以的价钱，只不外当今的环境，即便楼面价下降，最终最佳的结局，亦然原土国企能否看上了。
清点总结
对于此次井喷供应，通过毛糙的清点，其实大部分地块齐不够看，够看的面积也不大，此次的划片也莫得终点亮眼的存在。
看上去更像是年底了，把手上的货到摆到台面，望望有莫得东说念主念念认领。
只不外这些回锅肉，并莫得作念到所谓的年底特价甩货，是以最终的结局就两种：带有奇迹的拿，拍卖前取消。
综上，这场土拍举座的订价预期不高，天然看上去体量遍及，然而真确能成交的地块面积瞻望不大。
最终房企拿地的热度至关热切东京热快播，要是饱读台最终对比前2年也出现楼面价大幅着落，那后续的改善盘的订价，只会越走越低。